建築条件付の売土地とは

建築条件付土地とは売主の所有する土地を販売するに当たり、売主と土地購入者との間において、売主又は売主の指定する建設業を営む者との間に、当該土地に建築する建物について 一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として売買される土地です(建築請負契約の相 手方となる者を制限しない場合を含む。)。

建築条件付土地取引

建築条件付土地取引(建築条件付土地売買・販売)は、建売住宅と混同されることが多いですが、その名のとおり土地取引であり、建物販売である建売住宅とは違います。 建築条件付土地(以下条件付きと表記)は、土地売買契約に建築契約( 請負契約 )を条件とした土地取引です。

それに対して、建売住宅はマンション販売もその一例ですが建物を販売するものであり土地は建物に付随するものとして一体のものと扱わます。 建売は既にあるか建築中である建物を販売するのであり、当然ながら間取りなどの基本設計を変更することはでません。

建築条件付土地は、最初に交わされるのは土地契約であり建築契約はその後に、契約に必要な設計図書を作成し、その内容の見積書も添付され、「その建物をこの金額で建てます」という契約をするものです。ある意味、洋服屋さんで、生地を選んで、オーダーで背広を作るに近い感覚です。生地だけを洋服屋さんで買って、他のお店で背広を作るというと大概の洋服屋さんは生地を売ってくれません。

建築条件付土地 の条件のポイント

  1. 一定期間(一般的に3ヶ月程度)で建築請負契約を結ぶことを条件とする。
  2. 建築請負契約が締結できなかった場合、土地に対する手数料も含め一切の預り金を返還する。(停止条件の場合)
  3. 建築を請け負う業者は土地の売主(その子会社を含む)又は売主の指定する建設業。

宅地建物取引業法には土地取引と建物取引の規定しかありなせん。これらは民法の規定による条件契約を加味しているためです。それは建築契約を成就条件として土地契約を結ぶという契約形態です。つまり、建築契約が成された時に土地契約も正式に発効されるとりきめでです。
したがって、建築契約が成就しなかった場合(停止条件の場合)は土地契約そのものがなかった事になるので、なかったものに対する手数料はいかなる名目のものも返還されることになります。
また、建築を請け負うものが土地の売主でなくまったく関係のない業者に建築をさせるのは、紹介手数料(リベート)目当てのセット契約となり商道徳上あまり望ましくないことから3番目の項目があります。

条件付土地取引での確認ポイント

  • 同時契約: 土地契約と同時に建物契約を行うこと。これにより停止条件が事実上使えなくなってしまいます。また、充分なプラン打ち合わせをする事なく曖昧な内容での建築契約を結ぶ可能性もあります。購入者の立場を重視し同時契約を強要することはありません。
  • 違法な仲介手数料: 建築条件付土地取引は土地取引であって、建築費(建物価格)を合算して仲介手数料を請求することは違法です。
  • 一括下請:  建築の請負業者(直接の契約相手)が、住宅を建てられる建設業(特定もしくは一般建設業のどちらか / 扱える建築費が変わる)としての認可がなかったり建設の能力がない場合、他の業者に丸投げしたくなります。しかし、これは建設業法の一括下請けの禁止という法律に触れる行為になります。

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