メリットや注意点などを分かりやすく解説します。

 ざっくり要約

サブリースとは、不動産会社(借主)がオーナー(貸主)から物件を借り上げ、転貸して家賃収入を得る賃貸借契約です。オーナーと不動産会社がそれぞれ契約を結ぶため、実際の入居者は不動産会社に、不動産会社はオーナーに賃料を支払います。不動産会社は貸主として、入居者募集や賃料回収などの管理業務を代行することもあります。

オーナー(貸主)と不動産会社(借主)間でマスターリース契約を結び、
不動産会社(借主)と入居者(転借人)間でサブリース契約を結び結びます。
この形態(マスターリース契約とサブリース契約)を、まとめて(同じ呼称にになりますが)サブリース契約と呼びます。
賃貸管理を任せられる、収入を得られるなどのメリットがある一方、注意点もあります。この記事では、サブリース契約の基礎知識やトラブルを防ぐ方法を解説します。

目次

サブリース契約とは？

サブリース契約のメリットは？

サブリース契約の注意点は？

サブリース契約のトラブルを回避する方法は？

サブリース契約の解約はできる？

サブリース契約が向いている貸主は？

サブリース契約でトラブルなく納得できる賃貸経営を

サブリース契約とは？

遠方への引越しや相続などの理由で、住まない家を所有している方のなかには「家を賃貸に出したい」と考えている方もいるのではないでしょうか？家を貸し出す場合、借主との賃貸借契約の締結や家賃の集金、設備の管理や入居者のトラブル対応など、さまざまな業務が発生します。しかし、これらの賃貸管理業務は不動産会社に委託することが可能です。

不動産会社に賃貸管理を委託する際の契約形態には、主に「管理委託契約」と「サブリース契約」の2種類があります。管理委託契約とは、家を貸す際に発生する管理業務を不動産会社に委託する契約形態です。不動産会社には業務を委託しているだけなので、
賃貸借契約はオーナー(貸主)側と入居者(借主)の間で結ばれます。

一方のサブリース契約とは、貸主（オーナー）と不動産会社が賃貸借契約（マスターリース契約）を締結し、不動産会社が借主（転借人）に転貸する契約形態です。貸主と借主はそれぞれが不動産会社と契約を結ぶため、借主は不動産会社に、不動産会社は貸主に賃料を支払うことになります。

今回はこのサブリース契約について取り上げ、基礎知識、メリットや注意点、またトラブルを防ぐ方法などについて解説します。持ち家の賃貸を検討中で「管理委託かサブリースのどちらで賃貸経営するべき？」「サブリース契約のメリットや注意点は？」といったことが気になっている方は、ぜひ参考にしてくださいね。

サブリース契約のメリットは？

貸主の状況によって、適している賃貸管理方法は異なります。まずはサブリース契約のメリットを知り、自分に合っているかどうかを判断する参考にしてみましょう。

賃貸管理の手間が省ける

サブリース契約の大きなメリットは、賃貸管理に関する業務を不動産会社に任せられることです。自分で賃貸管理業務をする場合、家賃の集金・設備故障の対応・契約更新の手続きといった業務を1人で行わなければなりませんが、このような業務を任せられるため、手間と時間を省くことができます。

ちなみに、管理業務を一任できるという点は管理委託契約も同じです。ただし、管理委託契約の場合、たとえば設備修繕工事の実施や入居中のトラブルなどについての最終的な決定・判断は、貸主が行わなければなりません。一方、サブリース契約であれば、借主と賃貸借契約を結んでいる不動産会社が上記の決定や判断まで対応してくれるので、初心者の貸主や、海外居住中で借主と連絡を取りにくい貸主などにとっても、安心できる契約形態といえるでしょう。

安定した収入が得られる

サブリース契約には、契約をする際に空室時の賃料保証のあるプランを選ぶことで、入居者の有無にかかわらず安定した収入を確保できるというメリットもあります。

通常、物件の所有者が賃貸経営を行う場合は、家賃収入が収益となるため、物件が空室になったときは収入がストップしてしまいます。しかし、サブリース契約は不動産会社が貸主に対して賃料を払う仕組みになっているので、空室時でも毎月一定の収入を確保することが可能なのです。なお、不動産会社や賃貸管理プランによっては空室時の賃料保証がない場合もあるため、契約時に必ず確認しておきましょう。

サブリース契約の注意点は？

サブリース契約には、上記のようなメリットだけでなく気を付けなければいけないこともあります。ここからは、サブリース契約の注意点をご紹介します。

借主（転借人）を選べない

サブリース契約の場合、貸主は物件の入居者を選ぶことができません。入居者の審査や賃貸借契約の締結は、一般的に不動産会社が行うためです。

ただしその分、賃貸管理の手間や家賃滞納のリスクもなくなるため、入居者を選べないことをあまりマイナスに捉える必要はありません。どのような人が入居するのか気になる方は、不動産会社に聞くようにしましょう。

手数料の負担が大きい

サブリース契約では、貸主は不動産会社に手数料（または賃料差額分）を支払う必要があり、その相場は賃料の10〜20％です。管理委託契約の手数料は賃料の5～10％ほどが一般的なので、サブリース契約のほうが手数料は高い傾向にあります。そのため、同じ賃料の物件で比較すると、サブリース契約のほうが貸主に入る収入は少なくなります。

免責期間が設定されている場合がある

空室時の賃料保証のあるサブリース契約には、「免責期間」が設定されている場合があります。免責期間とは、空室時の賃料を支払わなくてよい期間のことです。たとえば、契約してから募集開始を行い、入居者が決まるまでの期間や、入居者が退去した後の数か月間が免責期間に該当するケースがあります。

このような期間が設定されている場合は、不動産会社から賃料が支払われなくなるため注意が必要です。契約前には、免責期間が設定されているのか、設定されている場合はどのくらいの期間なのかを確認しましょう。

修繕費用やリフォーム費用はオーナーが支払う

家が古くなると、経年劣化で電気や水回りの設備などが壊れてしまうことがあり、これらの修繕・リフォームが必要な場合は、貸主が費用を負担することが一般的です。通常、入居者は退去時に借りた状態で返す必要があるため、「原状回復費」の一部は入居者が負担しますが、経年劣化による修繕・交換はオーナー負担となるので注意しましょう。

なお、利用する不動産会社やサービスによっては、修繕費用の一部を負担してくれる場合もあります。

サブリース契約のトラブルを回避する方法は？

サブリース契約においては、不動産会社との間にさまざまなトラブルが発生することもあります。主なトラブル事例は次のようなものです。

・解約時に高額な違約金を求められる
・賃料の減額を求められる
・不動産会社が倒産してしまう など

しかし、不動産会社との契約前に気を付けて対策しておくことで、これらのトラブルは回避できる可能性があります。ここからは、トラブルを回避するための対策法についてご紹介しましょう。

契約内容をよく確認する

不動産会社とのトラブルを避けるためにまず大切なのは、契約内容を事前にしっかり確認することです。契約内容について確認が不十分だと「解約時に高額な違約金を請求されてしまった」「原状回復費は不動産会社が負担してくれると思い込んでいた」などの問題が起き、想定外の出費が発生してしまうことがあります。

特に、手数料の金額、賃料保証の有無、修繕費用の負担などの項目は、不動産会社によって異なります。契約内容について疑問点がある場合は、そのままにせず契約前にきちんと確認しましょう。

自分でも情報収集をする

サブリース契約では、いざ始めてみると入居者が集まらなかったり、賃料の減額を求められたりして、想定していたほどの賃料収入を得られなかったということもあります。

このような事態を回避するには、自分でも不動産に関する情報収集をしておくことが大切です。「自分が所有する家にはどの程度の需要があるのか」「周辺の家賃相場はいくらか」といったことを、周辺の不動産会社のホームページやチラシなどでリサーチしてみましょう。

ちなみに、不動産会社から支払われる賃料は、物件の築年数の経過に伴って見直されるのが一般的です。そのため、家を賃貸に出す際は、数年ごとに収入が減っていくことも考慮したうえで長期的な事業計画を立てる必要があります。

信頼できる不動産会社と契約する

サブリース契約を結ぶ際は、安定した経営をしており信頼できる不動産会社を見極めることが大切です。不動産会社選びに失敗すると、十分な収入を得られなかったり、適切な管理を行ってもらえなかったりといった問題が生じてしまいます。

不動産会社を選ぶ際は、賃貸管理の実績は豊富か、トラブルへの対応力はあるかといった点を中心に比較してみましょう。これらの情報は、不動産会社のホームページやサービスメニューなどで確認できます。また、不動産会社の営業担当者の対応を見ることも大切です。こちらの相談や質問に対して、親身になって答えてくれる担当者であれば、契約後も何かと安心でしょう。

サブリース契約の解約はできる？

サブリース契約での家の賃貸を検討している方のなかには、「契約は中途解約できるの？」という点が気になっている方もいるのではないでしょうか？

結論からお伝えすると、サブリース契約を貸主側から解約することは難しいとされています。サブリース契約は、借地借家法に基づいて不動産会社に家を貸すことになりますが、借地借家法では「正当な事由なく貸主から契約の申し入れをすることはできない」と定められているためです。中途解約には手数料や違約金が発生することもあるため、場合によってはトラブルに発展してしまう例もあります。

ただし、先ほどもお伝えした通り、不動産会社との契約時に契約内容をよく確認しておけば、こうしたトラブルは予防できます。契約書に解約条件の記載はあるか、あればどのような条件になっているかという点をしっかり確認しましょう。また、中途解約する可能性があるという場合は、中途解約が可能な不動産会社を選ぶか、そのような条件を契約内容に盛り込んでもらう必要があります。

サブリース契約が向いているオーナー(貸主)は？

ここで改めて、サブリース契約に向いているのはどのような人なのかを具体的に整理してみましょう。

賃貸経営の経験が少ない人

賃貸管理業務や手続きに慣れていない初心者の方は、これらを不動産会社に任せられるサブリース契約がおすすめです。

物件を貸し出していると、設備の不具合をはじめとしたトラブルが発生することがありますが、トラブル対応に慣れていないと解決に時間がかかり、入居者の不満につながってしまうかもしれません。しかし、トラブル対応に慣れている不動産会社に任せることで、事態が大きくなってしまうのを抑えられるでしょう。

賃貸管理を行う時間がない人

先にお伝えした通り、サブリース契約では不動産会社が代わりに借主や入居者とのやりとりを行ってくれるため、貸主の賃貸管理業務にかかる時間を削減できます。そのため、賃貸管理に時間を費やすことができない貸主には特におすすめです。

海外に転勤・居住している人

「海外にいるので、国内の物件にトラブルがあってもすぐ対応できない」という方にもサブリース契約はおすすめです。貸主が海外にいる場合、国内の物件にトラブルが起きても時差の影響で不動産会社との連絡が取りにくく、対応が遅れてしまうことがあります。しかし、サブリース契約であれば、不動産会社が迅速に対応してくれるため、貸主・借主のどちらにとっても安心でしょう。

ちなみに、海外に居住している貸主の物件を法人が借りる場合、借主法人は「源泉所得税」という税金を納付しなければならない決まりになっています。そのため、海外居住の貸主は借主を見つけにくくなるリスクがありますが、サブリース契約をしていれば不動産会社が借主として源泉所得税の対応を行うため、入居者募集の機会損失を防ぐこともできます。

サブリース契約でトラブルなく納得できる賃貸経営を

サブリース契約は、賃貸管理に関する専門的な知識やノウハウがなくても賃貸経営を行える契約形態です。そのため、賃貸経営の経験がない初心者の方にもおすすめといえます。

ただし、サブリース契約では、契約の更新時に大幅な賃料の減額を求められたり、サブリース会社が経営破綻になったりといったトラブルも発生している点に注意しなければなりません。なお、このようなトラブルの対策として、サブリース契約に関する誇大広告等や不当な勧誘等の禁止、重要事項の義務化など、新たに法改正が行われています。

※1出典：サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン, 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001368270.pdf

トラブルに巻き込まれることなく賃貸経営を行うには、自分でも情報収集を行うほか、信頼できる不動産会社を探すことが重要です。