日ごろの生活では意識していない境界の法律も、家づくりには必要な知識です。
例えば、敷地に建物を建てる際の境界からの距離が定められているのは、防火や日照、プライバシー保護などよりよい環境確保のための法律です。
ここでは、建物を建てる際に気を付けなければならない境界との距離について詳しく解説しています。
境界からの距離の定義が民法と建築基準法で異なる
建物を敷地内に建てる場合、法律により建物の大きさや建てる範囲、位置に制限があります。
民法と建築基準法とで異なる境界の制限をそれぞれ見ていきましょう。
民法上の定義
建物を建てるときには境界からの距離に注意が必要です。
先ずは民法を見てみましょう。
民２３４：建物を築造するには、境界線から５０センチメートル以上の距離を保たなければならない。
前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から１年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。
民２３５：境界線から１メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む。次項において同じ。）を設ける者は、目隠しを付けなければならない。
前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。
民法には、建物を築造する場合、隣地との境界線から50㎝以上離さなければならないと定められています。
この場合、外壁からの最短距離であり、屋根や軒からの距離ではないことに注意しなければなりません。
建築基準法の定義
防火地域または準防火地域内にあり、外壁が耐火構造の建物の場合は、隣地境界線に外壁を接して建築することができます。
つまり、地域条件と建物構造の条件を満たせば、境界ギリギリに建物を建てることが許されているのです。
防火地域・準防火地域とは、繁華街や駅前などの商業地域のイメージです。
都会ほど隣りの建物同士が、ぴったりとくっついて建てられていますよね。
ただし、都市計画によって規定された場合の第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域内では、境界から1～1.5ｍを限度に外壁を後退させなければならないという規定が設けられています(外壁後退距離制限)。
民法と建築基準法のどっちが優先？
民法と建築基準法で、建物が建てられる境界からの距離が異なるため、どちらを優先すればよいのでしょうか？
現実社会ではびっちり隣り合わせで並んでいる建物も多く、民法の「50㎝以上」が守られていない建物もよく見かけますよね。
限られた敷地で、民法の境界制限を守って居住しづらい家が建っても意味がないため、社会的にも土地を有効活用するためにも地域の慣習があれば、慣習を優先させてもよいとされています。
よって、民法では地域の慣習がある場合、慣習に従って建築することとされており、判例では建築基準法が優先されています。
つまり、民法では「境界から50㎝以上離さなければならない」と規定されていますが、
・防火地域または準防火地域で耐火構造である
・上記以外でも地域慣習がある
以上の要件を満たせば、建築基準法が適用され、大幅に境界からの距離制限が緩和されるのです。
境界からの距離は慣習が最優先
境界からの距離の規定違反をして建物を建てると、隣地所有者は建築の中止や変更を請求できる他、着工から一年以上経過した場合や建物が完成してしまった場合には損害賠償の請求ができます。
また、地域の慣習が優先されることも念頭に置いておきましょう。
ただし、慣習だからと一方的に建物を建てたり、民法違反だからと損害賠償を請求したりするのは、今後のご近所つき合いを考えても社会的には非常識なので、隣人同士で話し合って建築するなり覚え書を作成するなどの対処をしましょう。
慣習や法律にとらわれた自分の権利だけを主張せず、隣人の立場も踏まえての配置計画の検討をおすすめします。
